Сегодня – об обеспечительном платеже при аренде. От того, как он назван в договоре – возвращаемым или невозвратным, зависит многое. Вот хоть размер базы по НДС.
Логика предпринимателей простая. Обеспечение гарантирует сохранность и целостность передаваемого в аренду имущества. Это не доход арендодателя. А значит, обеспечительная сумма при ее поступлении не облагается НДС, какие бы ритуалы вокруг нее ни проводили инспекторы.
У налоговиков же позиция другая: все дело в деталях. Если в договоре написано, что обеспечительный платеж возвращаемый – тут НДС не начисляется. А если, наоборот, готовьтесь доплатить, господа предприниматели!
Суды тоже склонны буквально оценивать арендные договоры, из-за чего попеременно поддерживают то предпринимателей, то налоговиков, вот примеры:
Первый случай – про невозвратное обеспечение. АО «Актис» (арендодатель) заключило договор аренды движимого и недвижимого имущества, где предусматривался обеспечительный платеж. Его, как говорилось в документе, надо зачесть в счет платы за последний месяц срока аренды, а вот при досрочном расторжении договора по вине арендатора сумма не возвращается. Из-за этой строчки и разгорелся спор.
Компания считала так: с обеспечительного взноса НДС платится не при поступлении суммы, а при ее зачете в счет оплаты либо расторжении договора. Но раз ни того, ни другого не произошло, оснований для включения обеспечительного взноса в базу по НДС нет.
Налоговики, напротив, утверждали, что уплачивать НДС нужно сразу после поступления обеспечительной суммы, и суды с ними согласились (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 19.08.2022 № Ф08-7647/2022 по делу № А53-24920/2021). Аргументы были такими:
- У средств, полученных в качестве обеспечительного взноса, двоякая природа: с одной стороны, они подтверждают намерения арендатора по исполнению своих обязательств, с другой - будут использованы как арендная плата. Обеспечительный платеж одновременно является и авансовым, то есть имеет платежную функцию.
- Если уплаченная сумма – это не только обеспечение, но и аванс, значит, компания получила доход в рамках договора. А реализация услуг по предоставлению имущества в аренду облагается НДС. Как конкретно назван платеж в договоре (обеспечение или как-то иначе), значения не имеет.
Итого. Налоговики правомерно начислили НДС в том квартале, когда компания получила обеспечительный платеж. Штраф и пени тоже законны.
Второй случай – про возвращаемое обеспечение. Здесь ущемленным себя почувствовал арендатор (ООО «Ардах Метал Пэкэджин Рус»). Из-за того, что налоговики, наоборот, не захотели учесть в базе по НДС обеспечительный платеж.
В заключенном договоре указывалось, что обеспечение возвращается арендатору при окончании срока аренды или досрочном расторжении договора, хотя сумму можно зачесть как арендную плату за последний месяц. Только при этих обстоятельствах и ни днем раньше у обеспечения, как думали инспекторы, появится платежная функция. А значит, оснований для применения вычета по НДС в отношении уплаченного обеспечительного платежа, у арендатора нет.
Суды разрешили учитывать такой платеж в базе по НДС не при его получении, а при его зачете (дело № А62-11883/2018). И про момент зачета выводы они сделали интересные.
Спустя год после заключения договора арендодатель выставил арендатору счет-фактуру и сам уплатил НДС, чем признал обеспечительный платеж предоплатой.
Арендодатель мог зачесть возвращаемый взнос при наступлении соответствующих обстоятельств, но сделал это раньше. В этот момент платеж перестал быть способом обеспечения и трансформировался в часть стоимости услуги.
В связи с этим у арендатора и возникло право на вычет. Налоговики зря отказали.
Вывод. Если увидели в арендном договоре про обеспечительный платеж, сохраняйте спокойствие. Можете даже плюнуть через левое плечо. Но лучше несколько раз перечитать эту часть договора и досконально разобраться что делать с НДС и когда.
А вы работаете с обеспечительными платежами при аренде?
Читайте больше интересных статей в нашем блоге
