Где у предпринимателя личные цели, а где деловые – бывает, и не разберешь. Вот, скажем, решили вы подзаработать на переуступке прав на строящуюся квартиру. Это для своей безбедной жизни или для процветания бизнеса? А если удачно продали сразу десяток строящихся квартир? А если вы к тому же ИП на «упрощенке»?
Эти вопросы только на первый взгляд кажутся личными. Пока речь не заходит о налогооблагаемой базе.
Так и произошло с одним ИП, который продал 12 квартир в строящемся доме. Он даже включил полученные доходы в декларацию 3-НДФЛ, чтобы заплатить с них налог, но инспекторов это не удовлетворило. Они решили: раз предприниматель применяет УСН с объектом «доходы», значит, и уплачивать налог с продажи имущественных прав надо в рамках «упрощенки», а не как физлицо.
Предприниматель возмутился. Квартиры покупались исключительно в личных целях. Предполагалось, что после завершения строительства их будет использовать семья, а те квартиры, которые семье не понадобятся, станут капиталовложениями в будущую безбедную старость. Тот факт, что строящееся жилье пришлось продать, еще ничего не доказывает. Предпринимателю стало известно о нестабильном положении компании-застройщика, вот он вовремя и вышел из долевого участия.
Налоговики же увидели противоположную логику в поступках ИП: «Ничего личного – только бизнес».
Во-первых, они выяснили, что ИП – профессиональный риелтор. Среди заявленных им видов деятельности значились «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и «деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». А раз так, имущество используется в предпринимательской деятельности и доходы от его продажи должны учитываться при определении базы по УСН. Если бы ИП не заявлял себя риелтором и не использовал имущество в деловых целях, тогда включать доходы от продажи квартир в декларацию 3-НДФЛ было бы можно.
Во-вторых, реализацией квартир ИП-риелтор занимался систематически. Строящееся жилье он продавал и в предыдущем (2017) году, и в последующем, 2019-м. Везде заключались договоры уступки права требования. Причем, права переуступались очень оперативно – буквально в течение месяца после их приобретения. Все это тоже «для дома, для семьи»?!
В-третьих, предприниматель сам запутался в показаниях. Он заявил, что сделки по покупке строящихся квартир, совершаемые на основе доверительных отношений ИП и застройщика, фактически финансировали строительную компанию. А это и есть деловая, инвестиционная цель.
Спор прошел через три судебные инстанции и все они согласились с аргументами налоговиков (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 10.03.2022 по делу № А17-9698/2020). ИП-риелтор приобретал жилье не для личных нужд, доходы от его продажи в сумме более 25 млн руб. неправомерно исключены из расчета базы по УСН.
Но точка в деле пока не поставлена. Придерживаясь принципа «Или пан, или пропал», предприниматель подал жалобу в Верховный суд. Похоже, ему есть за что бороться. Одно дело, заплатить НДФЛ с разницы между суммами продажи и покупки имущественных прав. В этом случае размер НДФЛ будет измеряться максимум десятками тысяч рублей. И совсем другое дело – перечислить налог со всей суммы доходов, превышающей 25 млн руб. А это уже примерно полтора миллиона.
Вот вам и цена, которую приходится платить за смешение личного и делового. Как вы понимаете, данная проблема не единична. Мне и самому приходится каждый раз думать, а не воспримет ли налоговая мои действия как физического лица предпринимательской деятельностью. Тут именно такой случай, когда лучше перебдеть
А в вашем бизнесе присутствуют личные интересы (и наоборот)?
А – Да
Б – Нет
В – Не задумываюсь
