Бизнес по сдаче в аренду недвижимого имущества до сих пор остается достаточно популярным направлением. Именно поэтому он открыт для различных схем налоговой оптимизации (в том числе и схеме "дробления бизнеса") и находится под пристальным вниманием налоговых органов.
Но, на каждую хитрую схему может найтись налоговая проверка. Итак, представим ситуацию. Компания "Альфа" сдает в аренду здание компании "Бета". Та, в свою очередь, сдает в субаренду это здание компании "Гамма". Первая компания находится на ОСНО, остальные на УСН. При этом, компания "Альфа" получает от сдачи в аренду меньше доходов, чем компания "Бета" от сдачи того же здания в субаренду.
Что же в этой ситуации покажется налоговому органу подозрительным и заставит проверить всю цепочку сделок. Ключевой момент: получение компанией «Альфа» (которая находится на ОСНО) дохода меньшего, чем компания "Бета" (применяет УСН). Мысль у налогового органа простая: они платят в бюджет меньше налогов, чем могли бы! Именно с этой мысли начинаются контрольные мероприятия, которым, впрочем, вполне можно противостоять:
- в первую очередь инспекторы будут искать взаимозависимость и подконтрольность компаний. Сама по себе взаимозависимость ничего не значит, а вот для опровержения подконтрольности придется доказывать самостоятельную деятельность каждой из организаций. Делается это различными способами (подтверждение документами, допросами и другими доказательствами). Именно вокруг самостоятельной деятельности каждой из компаний должна быть выстроена первая, базовая линия защиты от претензий налогового органа
- важным доказательством является стоимость сдачи в аренду и субаренду здания. Налоговый орган будет пытаться доказать ее нерыночный характер, ваша же задача состоит в подтверждении обратного. Есть только один правильный способ - официальный отчет оценщика.
- также инспекторы будут исследовать судьбу объекта недвижимости, в частности, был ли он реально передан арендатору и субарендатору. В данном случае необходимо доказать то, что изначальный арендодатель после заключения договора аренды не пользуется зданием вообще. Ключевую роль здесь будут играть допросы сотрудников компаний, которые могут дать полную картину пользования объектом.
- сдача здания в аренду и субаренду должна иметь деловую цель. Причем, такая цель, например, у компании «Альфа» должна объяснять не только причину заключения договора самого по себе, но также и низкую (по сравнению с ценой сдачи того же объекта в субаренду) стоимость.
Возможным обоснованием может служить следующее: компания «Альфа» считала здание неликвидным активом и через сдачу его в аренду лишь хотела покрыть свои расходы на его содержание. Компания "Бета" перед сдачей того же объекта в субаренду произвела несколько улучшений, что позволило увеличить стоимость субаренды. Желательно, чтобы наличие улучшений подтверждалось отчетами оценщиков.
Вывод. Путь налогоплательщика, связанный с оспариванием каждого довода налогового органа в большинстве случаев приносит свои плоды, что было доказано при рассмотрении Арбитражным судом Поволжского округа дела № А12-39362/2019. Главное, чтобы контр - доводы складывались в четкую и непротиворечивую картину, которая бы объясняла все особенности взаимоотношений между компаниями.
