Бизнес по сдаче в аренду недвижимого имущества до сих пор остается достаточно популярным направлением. Именно поэтому в нем актуальны различные способы экономии на налогах, в том числе в форме схемы "дробления бизнеса". Инспекции тоже не отстают и постоянно мониторят и выявляют подобные схемы.
Каждая ситуация по-своему уникальна. Итак, представим следующее. Организация "1" сдает в аренду здание компании "2". Та, в свою очередь, сдает в субаренду это здание предприятию "3". Первая компания находится на ОСНО, остальные на УСН. При этом, компания "1" получает от сдачи в аренду меньше доходов, чем компания "2" от сдачи того же здания в субаренду.
Что же в этой ситуации покажется налоговому органу подозрительным и заставит проверить всю цепочку сделок? Ключевой момент: получение компанией "1" (которая находится на ОСН) дохода меньшего, чем компания "2" (применяет УСН). Логика у проверяющих органа простая: они платят в бюджет меньше налогов, чем могли бы! Именно с этой мысли начинаются контрольные мероприятия, которым, впрочем, вполне можно противостоять:
- в первую очередь инспекторы будут искать взаимозависимость и подконтрольность компаний. Сама по себе взаимозависимость ничего не значит, а вот для опровержения подконтрольности придется доказывать самостоятельную деятельность каждой из организаций. Делается это различными способами (с помощью ответов на каждое требование, дачи показаний на допросах и др.). Именно вокруг самостоятельной деятельности каждой из компаний должна быть выстроена первая, базовая линия защиты от претензий налогового органа. Стоит помнить о том, что именно налоговый орган должен доказать подконтрольность, а не вы ее отсутствие. Следовательно, стоит лишь грамотно реагировать на аргументы проверяющих.
- важным доказательством является стоимость сдачи в аренду и субаренду здания. Налоговый орган будет пытаться доказать ее нерыночный характер, ваша же задача состоит в подтверждении обратного. Есть только один правильный способ - официальный отчет оценщика. Зачастую налоговый орган будет пытаться использовать специалиста вместо эксперта для определения "нерыночности" цены (он дешевле и быстрее сделает). В таком случае не нужно утруждаться поиском именно эксперта, достаточно найти аналогичного по форме, но противоположного по содержанию заключения специалиста.
- также инспекторы будут исследовать судьбу объекта недвижимости; в частности - был ли он реально передан арендатору и субарендатору. В данном случае необходимо доказать то, что изначальный арендодатель после заключения договора аренды не пользуется зданием вообще. Ключевую роль здесь будут играть допросы сотрудников компаний, которые могут дать полную картину пользования объектом.
- у каждой сделки должна быть деловая цель. Причем, такая цель, например, у компании "1" должна объяснять не только причину заключения договора самого по себе, но также и низкую (по сравнению с ценой сдачи того же объекта в субаренду) стоимость. Возможным обоснованием может служить следующее: компания "1" считала здание неликвидным активом и через сдачу его в аренду лишь хотела покрыть свои расходы на его содержание. Компания "2" перед сдачей того же объекта в субаренду произвела несколько улучшений, что позволило увеличить стоимость субаренды. Желательно, чтобы наличие улучшений подтверждалось отчетами оценщиков. Либо компания "2" могла договориться о более высокой цене с субарендатором, что подтверждалось бы соответствующей перепиской.
Вывод. Оспаривание каждого довода налогового органа приносит свой результат, что было доказано при рассмотрении Арбитражным судом Поволжского округа дела № А12-39362/2019. Главное, чтобы собственные аргументы налогоплательщика складывались в четкую и непротиворечивую картину, которая бы объясняла все особенности взаимоотношений между контрагентами.
Интересны подобные "точечные" темы?
