Несколько раз к нам обращались бизнесмены с вопросом как снизить налоги при продаже объектов недвижимости. Два раза здания были на балансе ООО, а еще один в собственности ИП. Все три случая объединяет то, что налогоплательщики применяли упрощенную систему налогообложения. Недвижимость была по разной стоимости, от 8 миллионов рублей до 80-ти. Одно ООО и ИП с базой доходы, а другое ИП с базой доходы минус расходы.
Как вы понимаете, сумма налогов во всех случаях была критично неприятная. С учетом того, что во все три налогоплательщика приобретали недвижимость до перехода на упрощенную систему налогообложения. В последнем случае, где УСН 15%, при должной наглости и налоговой бесшабашности можно провести капитальный предпродажный ремонт.
Шурин (друг, брат, сват) регистрируется индивидуальным предпринимателем, покупает патент на ремонтные работы на пару-тройку месяцев (стоит сущие копейки) и согласно серьезной сметы производит ремонт в половину продажной стоимости помещений. Однако у этого способа есть серьезные минусы. Шурин (брат, сват, друг) – аффилированные лица, а «покупка» стройматериалов за наличку, по карте или за безнал должна оставлять следы в виде чеков, накладных и и прочих платежек.
Кроме того осмотр помещения легко установит факт создания фиктивного документооборота ввиду отсутствия реального ремонта в который «вбухано» столько денег. Можно конечно вокруг здания несколько раз плитку поменять, но кто ж в здравом уме поверит в реальность такой необходимости.
Что касается упрощенной системы налогообложения с базой доходы, то налог снизить вообще нечем. И тут мы подходим к способу под кодовым названием «переезд». Дело в том, что в случае переезда в регион, где действует пониженная ставка УСН, налог считается по ставке, которая действовала в отношении вас в последний день года. Разъяснение данной позиции представлено в письме Минфина от 9 июля 2012 г. N 03-11-06/2/86. Дословно:
«…при изменении в течение календарного года налогоплательщиком-организацией места нахождения на территориях субъектов Российской Федерации, которыми установлены разные налоговые ставки по налогу, подлежащему уплате в связи с применением упрощенной системы налогообложения, сумму этого налога следует исчислять исходя из налоговой ставки, которая действовала в субъекте Российской Федерации на последний день налогового периода, за который подается в налоговый орган налоговая декларация по налогу. При исчислении налога за налоговый период учитываются ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу».
При этом следует иметь в виду, что сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику в порядке, предусмотренном данной статьей (п. 1 ст. 78 НК РФ).
Осталось решить купа переехать ради сохранения пары миллионов рублей. Для этого надо смотреть региональное законодательство. К примеру, на территории Мурманской области на период 2020-2022 годы действует ставка 1% (5 для Д-Р) для «Организации и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные и осуществляющие на территории Мурманской области иные виды экономической деятельности, предусмотренные ОКВЭД».
Внимательно читайте об «осуществлении деятельности», то есть надо провести хотя бы одну сделку. Продать гвоздь. Потому, что уже есть прецедент принуждения к уточнению обязательств в рамках КНП (см. скрин) о котором в соцсетях пишет Иван Кузнецов.
Есть еще Удмуртия, там внешне все намного лучше. Один процент для «Организации и индивидуальные предприниматели, впервые зарегистрированные на территории Удмуртской Республики в 2020 и 2021 годах в связи с переменой ими соответственно места нахождения и места жительства, выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы». Это в первый год пребывания.
Внимательно читайте региональные законы, что бы потом не было мучительно больно.
